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¿Cómo comprar inmuebles nuevos?

cdAquí te explicamos en detalle toda la información que necesitas como comprador de un inmueble en el que harás realidad todos tus sueños de vivienda e inversión.

1 ) Cierre del negocio

Una vez hayas visitado la sala de negocios, elegido el inmueble y acordado la forma de pago, se procede con el cierre del negocio, firmando los documentos respectivos, de acuerdo con el tipo de administración del proyecto.

  • Si el proyecto es administrado a través de Fiducia, se realiza vinculación mediante el diligenciamiento y firma del formulario, la carta de instrucción (para la etapa de preventa) y el encargo fiduciario y/o carta de designación de beneficiario de área, junto con el soporte de los ingresos para la vinculación al Fideicomiso. Para proyectos de vivienda VIS, el documento a firmar una vez se cumpla el punto de equilibrio es la promesa de compraventa, con el cual se definen las condiciones de entrega, forma de pago, fecha de escrituración, sanciones por incumplimientos, entre otros.

    Si dentro de la forma de pago existen recursos con el producto de crédito hipotecario, es importante que presentes un pre-aprobado o viabilidad de crédito por alguna entidad financiera, en su momento nuestros Asesores te presentarán la opción para solicitarlo con la entidad que financia el proyecto.

    Una vez se cumpla el cierre de la venta, te entregamos una tarjeta de recaudo personal e intransferible, con el número de encargo fiduciario que te corresponde, y la cual te permite realizar todos los pagos de la cuota inicial pactados en la forma de pago e identificarlos ante la Fiduciaria.

  • Si el Proyecto es administrado directamente por las sociedades promotoras, se celebra una promesa de compraventa, con el fin de “cerrar” el negocio y en el cual quedan pactadas la forma de pago y las condiciones generales. En ella se confirman las condiciones de entrega, forma de pago, fecha de escrituración, sanciones por incumplimientos, ente otros.

    Durante la reunión se entrega una tarjeta de recaudo empresarial, con el fin de identificar los recursos en la cuenta recaudadora de la sociedad promotora.

    ¡Ten en cuenta que el documento que se te entrega con la proyección de la forma de pago, es un documento solo informativo para ti como Cliente! Sin embargo, la fecha en la que se realiza, es tomada tanto para los descuentos, como para los intereses que serán aplicados al cierre del negocio.

    También debes firmar el plano de acuerdo al tipo de apartamento que adquieres, junto con las especificaciones, en las cuales se indican los principales acabados del inmueble como los generales del proyecto. Si por políticas del proyecto se ofrecen reformas, estas no quedarán dentro de las especificaciones arriba mencionadas.

2 ) Cancelación de cuota inicial

Deberá hacerse de acuerdo con las condiciones y fechas pactadas en el plan de pagos acordado y aprobado entre las partes, el cual se encuentra pactado en el encargo fiduciario, la promesa de compraventa o el documento de cierre del negocio. Por otro lado, los recursos deberán ser consignados en la cuenta asignada.

¡Ten en cuenta!

  • Las fechas pactadas deben cumplirse a fin de evitar que se causen intereses de mora.

  • Las consignaciones se deben realizar con la tarjeta de recaudo o relacionando el número de esta.

  • Es muy importante que como Cliente, te informes con la entidad donde tienes tu ahorro (cuentas AFC, Cesantías, Ahorro programado) sobre cuáles son el procedimiento y requisitos para el desembolso de los recursos. De esta forma, podrás cumplir con las obligaciones de pago en las fechas acordadas.

3 ) Cesión de contratos

  • En caso que una vez suscrito el encargo fiduciario o la promesa de compraventa, el titular decida ceder su posición a un tercero, deberá firmarse un contrato de cesión con previa aprobación de la Sociedad Promotora del proyecto y de la Fiduciaria, si aplica.

  • Las cesiones deben ser anteriores a la firma de escritura y se mantendrán las mismas condiciones del encargo fiduciario o promesa.

  • Las cesiones tienen un costo de administración que será definido por la Fiduciaria o la Dirección de cada proyecto (está dentro del documento contractual que legaliza la negociación).

4 ) Solicitud crédito hipotecario

Cuando parte del precio del inmueble vaya a ser cancelado con el producto de un crédito hipotecario, deberás iniciar su trámite en la entidad elegida (banco, cooperativa, fondo de empleados, etc.) meses antes de la fecha programada de escrituración y entrega. Recibirás una carta nuestra donde te informaremos sobre este proceso.

  • Una vez estudiados los documentos y tu capacidad de endeudamiento, la entidad de crédito emite una carta de pre-aprobación o aprobación, de acuerdo con sus políticas propias. Es importante que a partir de este momento, conserves tus condiciones crediticias, es decir, que no aumentes tu nivel de endeudamiento, ni incurras en moras de carácter financiero.

5 ) Legalización del crédito

Para la legalización del crédito hipotecario, las entidades de crédito requieren de manera general los siguientes documentos:

Del Proyecto:

  1. El Reglamento de Propiedad Horizontal debidamente registrado ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos respectiva.

  2. Certificados de libertad y tradición del predio en mayor extensión y de las unidades inmobiliarias individuales de los inmuebles objeto de la negociación (no superior a 30 días).

  3. Los títulos de adquisición donde se demuestra la tradición del lote de los últimos 20 años (escrituras públicas).

  4. Recibo o constancia del pago de impuesto predial y de valorización.

  5. Licencia de construcción y permiso de enajenación de inmuebles.

Es importante aclarar que los documentos arriba descritos pueden estar listos entre 1 y 2 meses antes de la fecha proyectada para la firma de la escritura.

Del Cliente:

  1. Avalúo del inmueble
    Lo realiza el perito determinado por la entidad que pre-aprobó el crédito hipotecario, previa validación del porcentaje de construcción del proyecto. Este avalúo tiene un valor que tú como Cliente deberás cancelar en la cuenta indicada por el perito asignado.

  2. Estudio de títulos
    Es la revisión jurídica que realiza el abogado designado por la entidad financiera que te aprobó tu crédito hipotecario, quien se encargará de solicitar a la compañía los documentos correspondientes a la tradición del inmueble a adquirir, los gravámenes o limitaciones que posea el inmueble tanto en mayor extensión como de forma individual, con el fin de emitir un concepto jurídico sobre la situación actual del inmueble y si este es apto como garantía hipotecaria. Este proceso culmina cuando el abogado designado entrega la minuta de hipoteca a la Compañía, la cual se protocoliza en la escritura pública. Este estudio también tiene un valor que deberá ser cancelado por ti en la cuenta definida por el abogado asignado.

  3. Minuta de hipoteca
    Es importante recordar que es responsabilidad de nuestros Clientes verificar con su entidad financiera la expedición y entrega de la minuta de hipoteca, la cual pueden enviar a la Compañía o directamente a la notaría designada por la Dirección del proyecto.

  4. Carta definitiva de aprobación de crédito
    Una vez hechos los dos trámites anteriores, la entidad correspondiente emite la carta definitiva de aprobación del crédito, indicando valor, plazo y titular. Cuando te entreguen la aprobación del crédito, deberás consultar con el asesor de la entidad elegida, para conocer el proceso de firma de garantías y entrega de paz y salvo que te permitan culminar con éxito la legalización.

Sólo para proyectos ubicados en Cundinamarca, el original de la carta y el paz y salvo deberán ser entregados en nuestra área de Tramitación y Cartera, con el fin de completar la documentación para la elaboración de la escritura de venta e hipoteca.

6 ) Firma de escritura pública

La Compañía, a través del Área de Tramitación y Cartera, te informará por escrito la notaría, fecha y hora asignadas, dentro de los plazos previstos contractualmente para la comparecencia a la firma de la escritura pública de transferencia del inmueble.

Ten presente que para poder firmar la escritura, debes estar a paz y salvo por todo concepto y, sólo en Cundinamarca, haber tramitado la respectiva autorización que te permita presentarte en la notaria el día y hora fijados. Para los negocios con crédito hipotecario y/o subsidio deberás firmar una garantía (pagaré en blanco con carta de instrucción) por el saldo adeudado hasta la fecha de desembolso.

7 ) Entrega del inmueble

Una vez firmada la escritura pública, mediante contacto telefónico y comunicación escrita, te informaremos la fecha y hora de la entrega del inmueble. Ten en cuenta que en este momento, asisten un representante de la obra y uno de postconstrucción como respaldo, y allí se hace entrega de los siguientes documentos:

  • Acta de entrega

  • Manual de funcionamiento

  • Garantías

  • Inventario

  • Formato de detalles de entrega

  • CD o USB (tener programa de lectura del dispositivo) con el Reglamento de Propiedad Horizontal, entre otros.

¡Ten presente!

A partir de la fecha de entrega del inmueble y la perfección de la escritura pública ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos a nombre del comprador, deberás empezar a asumir los siguientes gastos:

  • El impuesto predial: corresponde al cobro realizado por el municipio en el que se encuentra ubicado el inmueble.

  • Servicios públicos: son facturados mensualmente por las empresas de servicios públicos de cada ciudad.

  • Administración: es el cobro realizado por cada administración de propiedad horizontal.

  • Intereses de subrogación: son los intereses que se causan desde el momento de la entrega del inmueble y hasta cuando se efectúe el desembolso del crédito hipotecario por parte de la entidad financiera. Estos intereses corresponden al tiempo durante el cual tú como Cliente estés haciendo uso del inmueble sin que el saldo del valor pactado haya sido cancelado en su totalidad.

  • Instalación de gas: el inmueble incluirá la instalación de gas debidamente aprobada por las Empresas de Servicios Públicos Domiciliarios, pero no el servicio del mismo, cuya tramitación y adquisición será exclusivamente por cuenta tuya, así que deberás gestionar la conexión del servicio con la empresa prestadora. Para las ciudades de la Costa, el servicio se entrega habilitado con la entidad autorizada.

8 ) Atención postventa

En el acta de entrega de los inmuebles y en el manual de funcionamiento que te entregamos, se encuentran las condiciones, requisitos y fechas máximas para la atención de postventas, así como los plazos y las condiciones para hacer efectivas las garantías sobre los inmuebles.

Aquellos materiales, elementos y acabados en general que no sean suministrados o instalados por la constructora del proyecto, no serán cubiertos por la garantía, y por tanto, estarán por fuera de la postventa.

9 ) Entrega de escritura pública registrada

La entrega de la copia de tu escritura pública debidamente registrada ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos respectiva, así como la devolución de las garantías inicialmente firmadas, se hará en un plazo aproximado de 60 días hábiles contados a partir de su firma. Recuerda que estos tiempos dependen de la Oficina de Registros e Instrumentos Públicos respectiva y no de la Constructora.

A la hora de adquirir tu inmueble, ten presente que en el caso de personas casadas o con unión marital de hecho, si el inmueble que adquieres será destinado al hogar de tu familia, este quedará establecido como una “vivienda familiar”, siempre y cuando no tengas otro inmueble con afectación previa y vigente.

  • En caso de que la adquisición se haga a través de un apoderado, tú como futuro propietario, deberás otorgar poder general o especial con suficientes atribuciones.

  • Cuando el inmueble se encuentre en cabeza de un menor de edad, este solo podrá ser enajenado, previo el agotamiento de un proceso judicial donde el juez autoriza su venta en pública subasta.